管理組合の体制作り
管理組合の通常業務は理事会が行うが、大規模修繕工事の場合は業務が専門的であるのと計画から工事完了ま でに２～３年要することもあるため、理事会の諮問機関として修繕委員会を設置することが一般的です。 一般的に任期が一年間の理事会とは違い、修繕委員会の場合は発足から工事完了までとし、できるだけ委員を 固定することが望ましいと言えます。
充分な人員で委員会が構成できない場合は、理事を増員させる形で体制づくりをするケースも多くあります。
修繕委員会設置にあたってのポイント
修繕委員会の設置にあたってはいくつか留意する点があります。工事の完了まで長期間にわたるため、委員会の権限を 明確にしたうえで、適切なメンバーの選定ができれば工事中の委員会の業務もスムーズに進みます。
大規模修繕のパートナー選び
管理組合の体制が整えば、次にパートナー選びに入っていきます。設計監理のパートナーとして設計事務所などに改修設計と品質管理を依頼する場合が一般的ですが、施工会社に設計から品質管理まですべて任せる設計施工方式もあります。
設計・監理・施工の発注方式
| 種別 | 内容 |
|---|---|
| 設計監理方式 | 劣化診断や設計書（図面や仕様書）や見積内訳明細書などを作成、施工監理（品質管理）を施工会社ではなく、設計事務所や管理会社に依頼する方式です。 |
| 設計施工方式 | 施工会社に設計から施工までを任せる方式で、責任施工方式とも呼ばれる。各社の提案内容を比較するのが難しいが、工事会社ごとに建物の現況に適した提案がなされる。 |
それぞれのメリット・デメリット
| 種別 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 設計監理方式 [コンサルタント] |
計画、監理をコンサルタント（一級建築士等） が行い、工事会社は管理組合が選定するため、工事の厳正なチェックが期待できます。工事会 社に依頼する場合と同じく競争原理が働くため、適正な価格で発注することができます。 | デメリットとしては、工事費とは別にコンサルティング費用が発生することや専門家といえども、方針や仕様が一方的に偏ってしまうこともあります。また大規模修繕の経験が豊富なコンサルタントでなければ却って管理組合の負担を増やしてしまうことがあります。 |
| 設計監理方式 [管理会社] |
計画、診断、実施、検査とすべて一括して行ってくれるので、管理組合としては最も手間がかからず、楽な方法と言えるでしょう。工事中の要望や苦情等も、日常管理の窓口と一本化することができ、煩雑にならずに済みます。 | 日頃から強い信頼感で結ばれ、この管理会社に任せておけば安心という関係であれば、心配は要りません。でもそうでない場合や、自分たちの問題だからもっと管理組合が主体的にかかわりたいという場合には、再検討が必要です。 |
| 設計施工方式 | 直接施工に携わる工事会社が、劣化診断、設計、工事監理を一貫して行うため、高品質で低価格な工事が期待できます。また早い段階から工事の実施を念頭に置いて、準備を進めることができます。さらに工事会社を管理組合が決定するため、企業の姿勢を比較検討する機会もあり、かつ競争原理によって費用を安く抑えることもできます。 | デメリットとしては施工会社の力量に大きく結果が左右されるため、管理組合側が見極める目を持たなくてはなりません。しかし管理組合がしっかりと主導権を持って業者選択を間違わなければ、低価格で品質にも納得ができる方法としては最適と言えるかもしれません。 |
山陽建材工事は設計施工方式
山陽建材工事は「設計施工方式」の実績が豊富で、積み上げてきた経験を強みにしています。
もし皆さんが大規模修繕のことで困っておられたり、悩みをお持ちでしたら、ぜひ私達にご相談下さい。経験豊富なスタッフが連携してできる限りのお手伝いをさせていただきます。
住みながらの工事であること
工事内容にもよりますが、通常工事は３ヵ月から半年程度かかります。
この間にどのような影響が日常生活に及ぶのかを、居住者のみなさんにしっかり伝達しておかなければなりません。
暮らしに影響のある作業に入る前には、インターネットで工事内容をお知らせする、マンションエントランスの工事掲示板にお知らせを貼る、特に重要性の高い内容については案内を各戸へポスティングする、お会いした時にお声かけをする等の手段で、周知を徹底するように心がけています。
その際には管理組合の理事のみなさんのお力添えが、大きな助けとなります。
十分な情報提供が、大規模修繕を成功させる要。管理組合様が施工会社を選ばれる時には、この情報伝達に力を入れているかどうか、そして管理組合の皆様と円滑なコミュニケーションがとれそうかどうかも、しっかりとチェックしてください。
山陽建材工事がもっとも神経を配っているのはこのお客様とのコミュニケーションです。施工会社で技術力には自信があっても、この気配りを忘れると、どんなにいい仕事をしても居住者の皆さんの支持は得られません。
居住者とのコミュニケーション手段
大規模修繕工事
